Mientras el costo de vivienda sigue aumentando, los votantes de California volverán a las urnas electorales en noviembre para decidir si los gobiernos locales pueden regular los aumentos de la renta sin ningún tipo de restricciones.
La Proposición 33 toca un tema clave para los inmigrantes latinos que fue identificado por los suscriptores de El Tímpano SMS como una de sus mayores preocupaciones: el costo de los alquileres en el Área de la Bahía.
La historia del control de alquileres en California es larga y complicada. La Ley Costa-Hawkins, aprobada en 1995, acabó con la capacidad que tenían los gobiernos locales para ponerles topes a los aumentos de alquileres en nuevas construcciones. En las jurisdicciones en las que ya existía algún tipo de control, Costa-Hawkins hizo que esas normas locales no se pudieran implementar en las viviendas construidas después de haberse aprobado los topes. San Francisco, por ejemplo, fue una de las primeras ciudades en tratar de controlar los alquileres en 1979. Por lo que Costa-Hawkins hizo que las viviendas construidas después de ese año no estuvieran sujetas a ningún tipo de control local.
La ley también limitó el tipo de viviendas a las que se les podía poner un tope local y eximió a los condominios y a las viviendas unifamiliares.
Todo esto podría cambiar en noviembre. De aprueba la Proposición 33 derogaría por completo la Ley Costa-Hawkins. Pero dos intentos anteriores, en 2018 y 2020, fracasaron en revocar o modificar esta ley; en ambos casos, alrededor del 60% de los votantes rechazaron la propuesta.
En el centro de la puja están los inquilinos que no pueden pagar el aumento de los precios. La pregunta por cómo ayudarles ha situado en lados opuestos de la propuesta a quienes abogan por más proyectos de vivienda y a los defensores de los inquilinos; a pesar de que existe un acuerdo generalizado de que tanto la construcción de más viviendas como la protección de los inquilinos son necesarias para acabar con la crisis que enfrenta el estado.
La Ley Costa-Hawkins
Según la ley, las reglas locales de control de alquileres:
- No pueden incluir viviendas unifamiliares ni condominios.
- No pueden aplicarse a las viviendas construidas después de 1995.
- No pueden restringir el aumento del alquiler entre inquilinos.
- Y para las reglas locales de control de alquileres promulgadas antes de 1995, no pueden aplicarse a ninguna vivienda construida después del año en que se aprobó la política.
Los inmigrantes latinos, agobiados por el alquiler en el Área de la Bahía
Aproximadamente el 57% de los inquilinos que son inmigrantes latinos en el condado de Alameda y el 63% en Contra Costa están agobiados por el costo de los alquileres en 2021. Esto quiere decir que gastaban más del 30% de sus ingresos mensuales en alquiler, según el Portal de Datos de Inmigrantes de California. En todo el estado, alrededor de un tercio de los inquilinos de California gastan la mitad de sus ingresos en alquiler, según el Instituto de Políticas Públicas de California.
El 12 de septiembre, El Tímpano les preguntó a sus suscriptores al servicio de SMS, quienes en su mayoría inmigrantes que hablan español y viven en el este de la Bahía, si tenían preguntas o preocupaciones sobre el incremento de los alquileres. Más de 70 personas respondieron. Muchos dijeron que lo que pagaban de renta subía todos los años, y muchos de ellos aseguraron que su salario no aumentaba al mismo ritmo.
Anahy Medina, madre de dos hijos, fue una de las personas que respondió al mensaje de El Tímpano. Contó que, desde que emigró de Honduras hace ocho años, había alquilado un apartamento en Bay Point. El alza en la renta hizo que, junto a su marido y sus hijos, tuviera que mudarse de su apartamento de dos cuartos y vivir con otros miembros de la familia. Medina dijo que, cuando llegó a ese apartamento de dos habitaciones en Bay Point hace dos años y medio, pagaba 1.700 dólares al mes. Un año después, el alquiler aumentó a 1.800, y este año, de haberse quedado, su arrendador planeaba subirlo a 2.000.
“La verdad es que nos ha afectado mucho porque nos decidimos mover”, dijo Medina. “Básicamente se trabaja solamente para renta”.
Medina también contó que su salario mínimo no le alcanzaba para cubrir una renta que subía año tras año, los servicios públicos y los demás productos de la canasta básica. Ahora, ella y su familia se dividen con su hermano el alquiler de una casa de tres habitaciones en Bay Point.
Medina dijo que le encantaría ver políticas que faciliten el acceso a la vivienda a los inquilinos y a los aspirantes a propietarios como ella.
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Control de alquileres y California
Cada año, los propietarios en California sólo pueden aumentar los alquileres 5% más el índice de precios al consumidor, o el 10% cada año, lo que sea menor, según una ley de 2019. Estas restricciones se aplican a todas las viviendas multifamiliares y solo a las unifamiliares y condominios que sean propiedad de corporaciones y fideicomisos inmobiliarios. Los propietarios también pueden aumentar los precios de los alquileres a su antojo cuando se muden nuevos inquilinos.
Pero todas las viviendas construidas en los últimos 15 años están exentas de estas restricciones.
Mientras que ciudades como Oakland, East Palo Alto y San Francisco cuentan desde hace tiempo con regulaciones para controlar los aumentos de alquileres, en los últimos años más ciudades del Área de la Bahía han visto cómo el precio de los alquileres y las conversaciones alrededor de ellos se disparaban.
El condado de Contra Costa, las ciudades de Richmond, Antioch y, más recientemente, Concord han adoptado medidas, que limitan más estrictamente qué tanto pueden los propietarios subir la renta, para estabilizar los alquileres. Mientras tanto, activistas por la defensa de los inquilinos de Pittsburg, Redwood City y San Pablo intentaron incluir una propuesta que aspiraba a controlar los aumentos de los alquileres en las elecciones de este año, pero no lo consiguieron.
Debido a la ley Costa-Hawkins, estas regulaciones de control de alquileres sólo se aplican a los inquilinos de viviendas multifamiliares construidas antes de 1995. Si se aprueba la Proposición 33, esas normas podrían cubrir viviendas unifamiliares,viviendas más nuevas y a los inquilinos recién mudados, si las jurisdicciones locales lo aprueban.
Algunos gobiernos locales ya se están preparando para lo que esto podría causar en sus comunidades. El pasado 8 de octubre, la Junta de Supervisores de San Francisco aprobó, en una votación inicial, aumentar el número de viviendas que pueden ser cubiertas por sus regulaciones existentes para controlar los aumentos de alquileres, en caso de que se apruebe la Proposición 33.
El tira y afloja de la Proposición 33
Existen estudios que muestran que controlar los alquileres podría tener consecuencias no deseadas en el mercado de vivienda. Por un lado, protegen a los inquilinos al permitirles vivir en unidades de alquiler controlado. Pero por otro, si las regulaciones son demasiado restrictivas, pueden terminar haciendo que los propietarios abandonen la zona o disuadiendo a los constructores de fabricar nuevas viviendas.
Una de las causas de la crisis de vivienda en California es que la oferta no satisface la demanda. Según la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda de la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía, la zona debe planificar más de 400.000 viviendas para 2031. Housing Action Partnership detectó un déficit de más de 58.000 viviendas para personas con ingresos iguales o menores al 80% del ingreso promedio en el condado de Alameda.
Housing Action Coalition, una organización que aboga por el desarrollo de viviendas, se opone a la Proposición 33 porque podría terminar desincentivando a los constructores de diseñar y erigir nuevos proyectos de vivienda en zonas con un estricto control de alquileres.
Soltarles la rienda a los gobiernos locales para diseñar políticas de control de alquileres excesivamente restrictivas podría impactar la región a largo plazo y hacerla menos asequible, dijo Corey Smith, director ejecutivo de Housing Action Coalition.
“Lo vemos desde una perspectiva muy sencilla: ¿Va a dificultar esto la construcción de nuevas viviendas para la gente?” Smith dijo en inglés. “Y sin duda, cuando usted habla con cualquier persona que construye viviendas, la respuesta es sí, si se aprueba la Proposición 33”.
Un estudio sobre las regulaciones en San Francisco, publicado en 2019 por la American Economic Association, encontró que el control de alquileres redujo la tasa de desplazamiento en las personas que vivían en unidades de alquiler controlado. Pero la ciudad también vio cómo los propietarios se retiraron del mercado de alquiler. Un informe de 2021, que analizó la política de control de alquileres que se creó en California en 2019, AB1482, encontró que las restricciones no afectarían la construcción de nuevas viviendas. Aún así, las regulaciones más restrictivas o las que se apliquen a nuevos proyectos sí podrían aumentar el riesgo o el riesgo percibido, y terminar afectando la construcción de nuevas viviendas.
Smith dijo que parte de lo que le preocupa de la Proposición 33 es que algunas ciudades la usarán para implementar políticas más estrictas para impedir el desarrollo de nuevas viviendas. Pero algunos defensores de los inquilinos de Alliance of Californians for Community Empowerment y Tenants Together dijeron que las preocupaciones sobre el control de alquileres y su efecto en la construcción de viviendas son exageradas y que los inquilinos necesitan apoyo inmediato para evitar ser desplazados.
Las ciudades que encuentran la manera de bloquear la construcción de viviendas nuevas o asequibles son a menudo las mismas que bloquean los esfuerzos de control de alquileres, dijo la directora legislativa y de comunicaciones de Tenants Together, Shanti Singh.
“Hemos hecho campañas de control de alquileres en todo el estado, y ese tipo de ciudades son las que tienen menos probabilidades de aprobar el control de alquileres en cualquier forma”, dijo Singh en inglés, y dijo que la idea de que las ciudades utilizaran esta herramienta para frenar o detener el desarrollo es “una táctica para asustar a la gente para que vote no”.
La regulación de alquileres también ayudaría a los inquilinos inmigrantes que no cumplen con los requisitos para determinados tipos de subsidios, y reduciría las barreras para acceder a una vivienda asequible, dijo Singh. Además, como el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares ha seguido creciendo en la última década, Costa-Hawkins ha dejado a una amplia franja del mercado con poca o ninguna protección frente al abrupto aumento de los precios.
Anya Svanoe, directora de comunicaciones de Alliance of Californians for Community Empowerment, afirmó que la cláusula de la Ley Costa-Hawkins que permite subir el alquiler a nuevos inquilinos ha llevado a que los propietarios les nieguen el mantenimiento a sus inquilinos o los acosen para expulsarlos y, así, poder subirle el alquiler al siguiente grupo.
Los expertos contra el desplazamiento de inquilinos han recomendado que se aprueben protecciones que eviten el desalojo por causa justa y normas para regular los alquileres, como ocurrió en Concord. Sin embargo, ambas medidas no siempre se aprueban en conjunto. La ciudad de Antioch, por ejemplo, no aprobó protecciones de causa justa sino hasta casi dos años después de que se creara una regulación para estabilizar las rentas.
“Vemos que los inquilinos que viven en unidades de alquiler controlado realmente tienen un blanco en la espalda”, dijo Svanoe en inglés. “Los problemas de Costa Hawkins son realmente omnipresentes”.
